Immobili e disegno di legge di Stabilità

Il disegno di legge di stabilità – che, qualora non venisse modificato, determinerà aumenti di tassazione sugli immobili che potranno portare a quasi 10 miliardi di euro di gettito in più rispetto al 2013 (cfr. infra) – tradisce le aspettative che erano state generate dagli impegni presi dal Governo sia in termini di mancati aumenti di imposizione sia relativamente al varo di una innovativa tassa sui servizi.

TRISE

In occasione del Consiglio dei Ministri del 28 agosto scorso, il Governo si era impegnato ad introdurre – “in luogo dell’IMU” (comunicato stampa ufficiale 28.8.’13) – una “Service Tax”, vale a dire una tassa collegata ai servizi apprestati dai Comuni, commisurata ai benefici apportati da tali servizi ai singoli immobili, di cui “aumentino” il valore (F. Saccomanni, conferenza stampa 28.8.’13).

Con l’istituzione della TRISE – e, in particolare, della sua componente diretta alla copertura dei costi relativi ai servizi indivisibili dei Comuni (TASI) – nulla di quanto preannunciato si è verificato. E’ stato infatti rimaneggiato il tributo per i servizi indivisibili istituito dal Governo Monti come “maggiorazione” della TARES (maggiorazione, limitata a 0-30 centesimi per metro quadro, corrisposta dagli stessi contribuenti della TARES e quindi anche dagli inquilini) e al suo posto è stata istituita una nuova imposta (e non una tassa), avente la medesima base imponibile dell’IMU, vale a dire le rendite catastali aumentate dagli spropositati moltiplicatori della manovra Monti. Un’imposta che, quanto alla prima casa, sostituisce solo nominalmente l’IMU, mantenendone tutte le caratteristiche essenziali e, quanto agli immobili diversi dalla prima casa, si aggiunge all’IMU, aumentando quindi il livello di tassazione su case affittate, negozi, uffici ecc. (fattispecie per le quali da un’aliquota IMU massima del 10,6 per mille si passerà ad un’aliquota IMU-TASI massima dell’11,6 per mille). E’ solo da far notare che la cartina di tornasole che la TASI non sia una Service Tax ma una patrimoniale è rappresentata dal fatto che essa colpisce anche le aree fabbricabili (che, in quanto tali, non beneficiano di alcun servizio indivisibile).

Per rimediare a quanto sopra, la TRISE dovrebbe essere sostituita da una vera tassa sui servizi, che dovrebbe avere un carattere di corrispettività e dovrebbe essere a carico dei residenti (proprietari e conduttori) ma anche dei non residenti e, comunque, dei soggetti che occupano l’immobile in via transitoria in relazione ad attività, lavorative o di diversa natura, svolte nei Comuni. La legge nazionale dovrebbe fissare i parametri di riferimento sia in relazione ai servizi collegati in via diretta a un immobile sia in relazione ai servizi collegati in via diretta all’utilizzo da parte degli abitanti di un immobile. I Comuni dovrebbero poi decidere il “peso” dei singoli parametri al fine della determinazione del tributo, sulla base del criterio del beneficio apportato agli immobili e ai contribuenti incisi. Nascerebbe così un vero federalismo competitivo fra enti impositori: l’unico modo reale di controllare la (incontrollata) spesa locale.

Qualora tale intervento risultasse impossibile da attuare (nel senso che non si riuscisse a delineare nel dettaglio la normativa di una vera Service Tax con la legge di stabilità o prevedendo nella stessa l’emanazione di decreti legislativi delegati), ed in via meramente subordinata, la strada potrebbe essere quella di attribuire al Governo una delega finalizzata al varo di un tributo avente le caratteristiche sopra indicate. In questo caso, tuttavia, la disciplina fiscale in essere dovrebbe comunque essere modificata al fine di non determinare quegli aumenti di tassazione che altrimenti sarebbero inevitabili. Considerato che le stime della relazione tecnica – secondo le quali il gettito della TASI sarebbe pari a quello relativo all’IMU prima casa – si basano sull’irrealistica ipotesi dell’utilizzo in tutti gli ottomila Comuni italiani dell’aliquota di base dell’1 per mille, ne deriva che il gettito IMU-TASI potrebbe infatti, lasciando invariati i moltiplicatori Monti, arrivare a crescere sino a 30 miliardi di euro rispetto ai circa 20 miliardi di euro di gettito IMU del 2013.

Posto, quindi, che – perché non aumenti la tassazione rispetto al 2013 – si dovrà puntare su un gettito IMU-TASI di 21 miliardi (IMU 2013 pari a 20 miliardi più maggiorazione TARES servizi indivisibili di 1 miliardo), si dovranno ridurre i moltiplicatori Monti così che essi portino al predetto gettito di 21 miliardi, previa risoluzione del problema politico del trattamento fiscale della prima casa (trattamento che non dovrà comportare l’osservazione del ripristino dell’IMU prima casa solo cambiandole il nome in TASI), problema che non esisterebbe se IMU e maggiorazione TARES fossero state sostituite da una vera Service Tax.

Parimenti, al fine di non aggravare ulteriormente la situazione – già drammatica – dell’affitto, si impone la definizione di un trattamento degli immobili locati che tenga conto della predetta situazione e considerando che la riduzione per legge al 4 per mille dell’aliquota IMU per gli immobili locati – qualora inizialmente prevista solo relativamente ai contratti concordati – avrebbe un costo di soli 70 milioni di euro.

IRPEF SULLE CASE NON AFFITTATE
Il disegno di legge di stabilità contiene un altro forte aggravio di tassazione sui proprietari di casa. L’art. 23, commi 7 e 8, del testo presentato dal Governo prevede infatti la tassazione ai fini Irpef degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale (escludendo, cioè, le case di villeggiatura). Si tratta di una disposizione di particolare iniquità e di cui si impone la cancellazione. Gli immobili in questione, infatti, sono generalmente quelli che i locatori (nella stragrande maggioranza dei casi piccoli proprietari, come noto) intendono concedere in locazione, senza peraltro trovare – soprattutto in questo periodo di crisi – inquilini disponibili. E su tali immobili improduttivi di reddito – giova ricordarlo – i locatori sono costretti, oltre a pagare l’IMU (solitamente con aliquota massima), a sostenere tutti gli altri oneri propri di un bene come questo: contributi condominiali, spese di manutenzione ecc.

Va inoltre tenuto presente che i proprietari trovano un ostacolo ed un pericolo nel Fisco anche quando – consci della situazione di crisi – giungano alla determinazione di venire incontro alle esigenze degli inquilini, riducendo la richiesta di canone ben al di sotto dei livelli di mercato. Ebbene, in tal caso il rischio concreto – in molti casi la certezza – è che la fissazione di un canone non in linea con il mercato induca l’Amministrazione finanziaria a dare applicazione ad una norma poco nota ma molto insidiosa: quella che prevede (art. 41-ter, d.p.r. n. 600/’73) accertamenti tributari quasi automatici in caso di dichiarazione di canoni di locazione inferiori al 10% del valore catastale dell’immobile.

TRIBUTO PROVINCIALE PER L’AMBIENTE
Nella valutazione dell’imposizione fiscale sulla casa è anche da considerarsi che il disegno di legge di stabilità conferma la vigenza del tributo ambientale finora corrisposto alle Province per un carico di quasi 300 milioni di euro all’anno. Un onere che appare niente più che un esoso duplicato di quanto i proprietari di casa già versano ai Consorzi di bonifica (oltre 200 milioni di euro all’anno).